Une Nouvelle Approche pour un Logement Décent

Le Nouveau DPE : Un Outil Plus Contraignant

La loi « Énergie et Climat » de 2019, suivie par la loi « Climat et Résilience » de 2021, a redéfini la notion de logement décent en y intégrant des critères de performance énergétique. Désormais, un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an, ce qui correspond à la partie basse de l'étiquette « G » du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), est considéré comme indécent et interdit à la location. Cette interdiction s'étendra progressivement à tous les logements classés « G », « F » et « E » à partir du 1er janvier 2025.

Le DPE a subi une réforme importante en juillet 2021 pour devenir plus représentatif de la réelle performance énergétique d'un bâtiment. La méthode des « consommations réelles », qui s'appuyait sur les factures d'énergie, a été remplacée par une évaluation basée sur les caractéristiques du bâtiment : type de construction, isolation, mode de chauffage, et conditions météorologiques. De plus, le type d'énergie utilisé, notamment l'impact sur les émissions de gaz à effet de serre, est désormais pris en compte, favorisant les énergies renouvelables comme le bois et pénalisant les énergies fossiles comme le gaz et le fioul.

L'Impact du DPE sur les Prix de Vente

Une Décote de Plus en Plus Prononcée

Les études menées par les Notaires de France sur la « valeur verte » révèlent un impact significatif du DPE sur les prix des logements. En 2022, les logements classés « F » et « G » représentaient 18 % des ventes de logements anciens, une augmentation de 63 % en deux ans. Cette tendance est particulièrement marquée dans les grandes villes, où une vente sur trois d’appartements mal classés a lieu dans une ville de plus de 100 000 habitants.
Le phénomène de la « passoire thermique » a un effet direct sur les prix, en réduisant le nombre d'acheteurs potentiels et en faisant baisser les prix des biens énergivores. À Strasbourg, par exemple, les prix des appartements mal classés ont chuté par rapport à ceux des logements plus performants, entraînant une baisse générale des prix immobiliers.

En 2023, un appartement classé « F » ou « G » se vendait en moyenne 11 % moins cher qu'un bien classé « D » dans le Grand Est, contre 5 % en 2021. Les appartements classés « B » se vendaient quant à eux 17 % plus cher qu'un appartement classé « D » et 26 % plus cher qu'une passoire thermique. Pour les maisons individuelles, l'écart est encore plus marqué : une maison classée « F » ou « G » se vendait 21 % moins cher qu'une maison classée « D », contre 14 % en 2021. Les maisons classées « B » bénéficient d'une prime de 15 % par rapport à une maison classée « D » et de 36 % par rapport à une passoire thermique.

Les nouvelles statistiques pour 2023 et 2024 confirment l'ampleur du phénomène : la proportion de biens mal classés au plan énergétique augmente dans les transactions, et l'écart de prix entre les biens performants et les passoires thermiques se creuse. Cette tendance met en lumière l'obligation pour les propriétaires d'améliorer la performance énergétique de leurs biens sous peine de voir leur valeur se dégrader sur le marché immobilier.