La Fiscalité d'une Location Nue

Réel et micro-foncier

Les revenus locatifs générés par une location nue sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont alors possibles : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.
- Régime micro-foncier : Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros, vous pouvez opter pour ce régime. Un abattement forfaitaire de 30 % sera automatiquement appliqué sur vos revenus locatifs, sans possibilité de déduire d'autres charges. Cette option est simple et avantageuse pour les petits revenus locatifs.
- Régime réel d'imposition : Si vos loyers excèdent 15 000 euros ou si vos charges déductibles représentent plus de 30 % des revenus locatifs, le régime réel devient obligatoire. Ce régime permet de déduire les charges réelles (taxes foncières, travaux, frais de gestion, etc.) de vos revenus fonciers, mais il nécessite de conserver toutes les factures et justificatifs. Il est particulièrement avantageux en cas de travaux importants, mais impose une location continue du bien pendant au moins trois ans.

La Fiscalité d'une Location Meublée

Réel et Micro-BIC

Les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont également disponibles :
- Régime micro-BIC : Pour des loyers annuels inférieurs à 72 600 euros, ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 %, rendant ce régime attractif pour les investisseurs. La simplicité de déclaration est un autre avantage.
- Régime réel : Si les loyers dépassent 72 600 euros, le régime réel s'applique. Comme pour la location nue, ce régime permet de déduire les charges réelles, mais il est plus complexe et nécessite une gestion rigoureuse des documents.

Différences Pratiques

Ce qui Séduit les Locataires

Au-delà de la fiscalité, il est crucial de comprendre les attentes des locataires potentiels. Les profils de locataires diffèrent généralement en fonction du type de location.

- Location meublée : Elle attire souvent des locataires en quête de flexibilité, tels que des étudiants, des personnes en mission professionnelle ou des expatriés. La durée du bail est plus courte (un an, renouvelable tacitement), ce qui implique des rotations plus fréquentes et donc plus de démarches de remise en location. En contrepartie, le loyer est généralement plus élevé.
- Location nue : Elle intéresse davantage les locataires cherchant une stabilité à long terme, comme les familles ou les couples. Le bail est de trois ans minimum, renouvelable tacitement, ce qui assure une plus grande stabilité locative. Le montant du dépôt de garantie est plus faible (un mois de loyer), et la durée de préavis pour le locataire est de trois mois (réduite à un mois en zone tendue).

Le Contenu d'un Logement Meublé : Ce que la Loi Exige

Les obigations de la location nue : des meubles mais pas que !

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d'un minimum de mobilier, permettant au locataire d'y vivre immédiatement :
- Une literie avec couette ou couverture.
- Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes.
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
- Une table, des sièges, des meubles de rangement, des luminaires.
- Des équipements d'entretien adaptés (aspirateur, balai, serpillière).
- Des rideaux ou volets dans les chambres.